Huis te koop in de Amerikaanse staat New York
ING, de grootste Nederlandse bankverzekeraar, kreeg van de staat een garantie op een in de Verenigde Staten opgebouwde portefeuille van zogenoemde Alt-A hypotheken ter waarde van 39 miljard dollar, 27,7 miljard euro.
Dat ING in hypotheken belegde in de Verenigde Staten is niet raar. Het concern biedt zowel internetbankdiensten (ING Direct) als verzekeringen aan in Amerika, zoals tal van internationaal opererende banken en verzekeraars dat doen. Allicht dat daar ook hypotheekzaken bij horen. Bovendien is ING wettelijk verplicht in de VS binnengehaald spaargeld grotendeels in het land te beleggen.
Niet in Europa
Maar wat zijn die nu blijkbaar flink (in deze transactie al met tien procent) afgewaardeerde Alt-A hypotheken, een begrip dat in Europa niet bestaat?
In de Verenigde Staten bestaan drie categorieën hypotheken, de normale, 'prime', hypotheken zijn het belangrijkst. Dat betreft ongeveer driekwart van alle in het land uitstaande hypotheken, zij het met grote verschillen per staat.
Vooral in de populaire en volkrijke staten als Florida, en Californië zijn minder van deze eerste klas hypotheken verstrekt dan landelijk. In het agrarische midden van het land komen ze veel voor.
Niet alleen de waarde van het onderpand – een huis of gebouw – maar ook het inkomen en het kredietverleden van de hypotheekgevers is bekend bij de bank. (Voor de goede orde: de hypotheekgever is degene die een lening aangaat, de bank is hypotheeknemer)
Subprime
Er zijn ook andere hypotheken. Iedereen die de financiële crisis een beetje volgt heeft wel gehoord van de subprimehypotheken. Daarmee worden hypotheken bedoeld die werden verstrekt aan mensen met onder meer een onbevredigend kredietverleden. Zij hebben eerder leningen niet (tijdig) afgelost. Of zij hebben een heel laag inkomen.
In de lang door de Amerikaanse overheid gestimuleerde drift om iedereen aan een hypotheek en dus aan een eigen huis te helpen werden de eisen steeds lager en het toezicht op nakomen van afspraken streeds minimaler.
De voorbeelden die achteraf opdoken, toen het misging op de woningmarkt, liegen er niet om: hypotheken, soms tot enorme bedragen, verstrekt aan mensen zonder werk, zonder inkomen en zonder enig ander bezit.
In de VS wordt enorm veel bijgehouden over de woningmarkt en de hypotheekmarkt, en de cijfers zijn soms schokkend. Er zijn provincies en hele staten waar onder de subprimehypotheken enorme betalingsachterstanden zijn ontstaan.
Weglopen
Vanwege een merkwaardigheid in Amerikaanse wetgeving kunnen zulke problematische debiteuren gemakkelijk aan de greep van de bank ontkomen. Simpelweg door hun huis te verlaten en de sleutel naar de bank te sturen.
De hypotheekgever is anders dan in Nederland van alle problemen af, al staat hij natuurlijk wel voor lang geregistreerd als een wanbetaler die dus (opnieuw, wellicht) nauwelijks of geen krediet kan krijgen. Als het huis door de inmiddels opgetreden onroerendgoedcrisis minder waard is dan de hypotheek blijft de bank met een verlies achter.
Omdat er extra risico zit in de subprimehypotheken is de rente die erop gevraagd wordt hoger dan op gewone hypotheken. Dat was mooi voor de banken zolang de woningmarkt bloeide en het risico dus zelden bleek.
Nu zitten banken die veel op deze markt deden in grote problemen. Als ze al niet zijn ondergegaan of door een overheidstoezichthouder overgenomen.
Tussenin
De Alt-A hypotheken zitten tussen prime en subprime in. Het gaat om circa 2,8 miljoen vaak grote hypotheken die verstrekt zijn aan mensen die meestal een bevredigend kredietverleden hebben, maar geen bewijs van een stabiel inkomen kunnen (of willen) overleggen.
Zelfstandige ondernemers bijvoorbeeld. Mensen die net gescheiden zijn. Een op de drie van de Alt-A hypotheken zijn verstrekt op andere objecten dan huizen voor eigen bewoning.
Net als alle Amerikaanse hypotheken zijn ze op grote schaal door de oorspronkelijke geldverschaffers doorverkocht, deels verpakt in speciale obligaties. Veel doorverkoop gaat naar twee Amerikaanse instituten met een speciale wettelijke status, Fannie Mae en Freddy Mac genaamd, maar veel kwam ook bij gewone banken terecht.
Vanwege de hogere rente en het niettemin laag lijkende risico van subprime en Alt-A hypotheken waren het gewone beleggingsobjecten.
ING heeft in Amerika geen groot eigen hypotheekbedrijf. Het pakket dat nu door de Nederlandse staat wordt gegarandeerd bestaat uit zulke obligaties.
Mis
Met de Alt-A’s was aanvankelijk niet veel aan de hand. Maar sinds maanden verschijnen er berichten dat het door de voortwoekerende recessie mis gaat op dat marktsegment. Ook kredietbeoordelaars merken dat de laatste tijd op.
De officiële cijfers vallen nog wel mee. Fitch, een van de verontruste kredietbeoordelaars, stelde wel vast dat de cumulatieve verliezen op recent verstrekte Alt-A hypotheken sterk oplopen .
Volgens steekproefonderzoek van de New York Fed, de belangrijkste bank in het Amerikaanse systeem van centrale banken Federal Reserve, was eind vorig jaar nog, afhankelijk van het type Alt-A hypotheek (met vaste rente of variabel, met name) zeker 70 en de 86 procent van de Alt-A hypotheken probleemvrij.
Op de rest waren betalingsachterstanden van belang, een klein deel had al geleid tot huisuitzetting (of opgeven van het huis door de debiteur), voor een wat groter deel liepen gerechtelijke uitzettingsprocedures.
Als de economische situatie in de Verenigde Staten niet snel verbetert, zullen dat soort problemen alleen maar toenemen. Dat is dus het risico dat de Nederlandse staat nu grotendeels (voor 80 procent) van ING heeft overgenomen.