De rente is laag en de markt lijkt stabiel. Tegelijkertijd klinken internationaal waarschuwingen voor de dreigende uiteenspatting van de huizenprijzenluchtbel
Door Esther van Rijswijk
Dit artikel verscheen in Elsevier, 16 juli 2005
Ze zijn nog steeds enthousiast, de banken, hypotheekverstrekkers en makelaars. Op de vraag hoe het met de huizenmarkt gaat, luidt het antwoord steevast: goed. Hoewel de economie al jaren in het slop zit, blijft de grote crash die hijgerige pessimisten al tijden voorspellen vooralsnog uit. Ook in het afgelopen kwartaal stegen de huizenprijzen met 1,7 procent, zo maakte makelaarsvereniging NVM vorige week bekend.
Volgens Jan Willem Aarts, huizenanalist van de Rabobank, gaat het zelfs 'opvallend goed’ met de huizenmarkt. 'Het lijkt erop dat de huizenmarkt een mooie zachte landing heeft gemaakt,' zegt hij bijna opgelucht. Hij geeft toe: het aantal woningen in de verkoop bereikte een historisch hoogtepunt, huizen staan langer te koop en het aantal gedwongen verkopen neemt toe. 'Maar het aantal transacties stijgt nog steeds,' zegt Aarts.
Kopersmarkt
Sterker nog, 'het aantal transacties was in het afgelopen kwartaal groter dan ooit tevoren,' zegt NVM-voorzitter Oscar Smit. En over het grote aantal woningen dat te koop staat, maakt hij zich niet druk. Een deel daarvan bestaat uit gelukzoekers, die de 'gek' in de markt zoeken die een hoge prijs wil neertellen. 'Die huizen staan wel op Funda, maar ze zijn in feite niet te koop,' aldus Smit.
Veel aanbod dus. Een echte kopersmarkt. En dan is de rente ook nog laag. Is dit het ideale moment om een huis te kopen?
Risico
Het is maar wie je het vraagt. Volgens het Internationaal Monetair Fonds gaat het allesbehalve goed op de huizenmarkt. Het IMF waarschuwt voor de huizenluchtbel die de afgelopen jaren is ontstaan in landen als Australië, Groot-Brittannië, de Verenigde Staten en Nederland. Het Britse weekblad The Economist spreekt zelfs van de grootste luchtbel in de geschiedenis, groter dan de internetbel van rond de millenniumwisseling.
De lage rente mag dan aantrekkelijk zijn voor huizenkopers, ze vormt meteen ook het grootste risico. In Nederland daalde de vijfjaarshypotheekrente in drie jaar met ruim 1,5 procentpunt naar zo’n 3,5 procent. Dat de prijzen ondanks die sterke daling maar amper zijn gestegen, is een veeg teken. De landing van de huizenmarkt mag dan zijn ingezet, maar is nog niet voltooid.
Aerdt Houben, hoofd toezicht en strategie van De Nederlandsche Bank (DNB) wijst erop dat de rente op het laagste niveau in vijftig jaar staat. 'De huizenkopers van nu kennen alleen stabiele of stijgende prijzen, maar er is een tweezijdig risico,' zegt Houben. Ofwel: prijzen kunnen ook omlaag. Met de huidige lage rente is de markt op z’n best fragiel.
Fragiel? De banken zouden het woord niet in de mond nemen. Maar ze geven toe: de rente vormt een risico. En hoewel de Europese Centrale Bank geen aanstalten lijkt te maken om de rente te verhogen, klinkt het anekdotische 'veel lager kan het niet’ steeds overtuigender. ABN AMRO en de Rabobank houden in elk geval rekening met een stijging. Maar volgens Aarts kan de markt de beperkte stijging met 1 procentpunt die de Rabobank tot eind 2006 voorspelt wel aan. 'Zeker als die stijging het gevolg is van een aantrekkende economie,' aldus de analist.
Ook ABN AMRO voorziet geen grote problemen. De bank houdt rekening met een daling van 2 tot 4 procent, maar die zal tijdelijk zijn en zich beperken tot het 'duurdere segment', wat volgens analist Charles Kalshoven inmiddels zo’n beetje alles is vanaf een eengezinswoning. De onderkant van de markt – appartementen – durft Kalshoven gerust 'robuust' te noemen. 'Daar gaat het om kopers voor wie geen alternatief beschikbaar is.'
Starters
Kalshoven duidt op de starters, tegelijkertijd de meest kwetsbare groep op de huizenmarkt. Ze moeten veelal met z’n tweeën zijn om überhaupt een huis te kunnen kopen en lenen niet zelden maximaal, zo’n 100 tot zelfs 125 procent van de waarde van het huis. Om dat allemaal betaalbaar te houden, wordt ook nog eens vaak gekozen voor een variabele rente, of een rente met een korte looptijd.
Toegegeven: een nette bank verstrekt niet zomaar een tophypotheek tegen een variabele rente. Die rekent doorgaans met een referentierente van 6 procent om te toetsen of de lener bij een oplopende rente niet in de problemen komt, maar het is de vraag of heel hypotheekverstrekkend Nederland zich zo netjes gedraagt. Uit cijfers van DNB blijkt dat het overgrote deel van de nieuwe hypotheken voor woningaankopen – meer dan 75 procent – een tophypotheek betreft. En inmiddels heeft 41 procent van de nieuwe hypotheken een variabele looptijd of een looptijd korter dan twee jaar.
Renterisico
De Autoriteit Financiële Markten, de waakhond die consumenten op de financiële markten moet beschermen, waarschuwt met een uitgebreide folder op de website voor het renterisico. Bij een rentestijging van 2 procentpunt zullen volgens de AFM zo’n tachtigduizend gezinnen in de problemen komen.
Kwetsbare huiseigenaren vormen een bedreiging voor de economie. Niet voor niets riep Nout Wellink, de president van DNB, de politiek eerder dit jaar al op actie te ondernemen tegen tophypotheken. En niet voor niets nam minister Gerrit Zalm dat advies vorige week ter harte. Hij wil deze zomer nog afspraken maken met de hypotheekverstrekkers.
Geland?
Nederland is dus nog niet geland. Evenmin als Australië en Groot-Brittannië, waar na jaren van megastijgingen de prijzen nu beginnen te dalen en huiseigenaren hun hart vasthouden. Het meest riskant is de situatie in de Verenigde Staten, waar de huizenprijzen vooralsnog vrolijk verder stijgen.
Alan Greenspan, de president van het Amerikaanse stelsel van centrale banken, hield de rente jaren laag, in de hoop de Amerikanen aan het consumeren te houden. De Amerikanen doen dat braaf, veelal met hun huis als onderpand. Zo geeft Greenspan de Amerikaanse economie de kans zich aan te passen aan de concurrentie uit landen als China. Dat en passant de huizenprijzen met dank aan de lage rente oplopen, zoals dat in de jaren negentig met de aandelenkoersen gebeurde, neemt Greenspan op de koop toe.
Wie denkt dat de Nederlandse situatie losstaat van die in Michigan of Manchester kan zich vergissen. Want in de visie van pessimisten illustreert Nederland in het beste geval hoe een zachte landing op de huizenmarkt in een recessie kan eindigen. Sinds de Nederlandse consument zijn huis niet langer in waarde ziet stijgen, houdt hij de hand op de knip. Een Amerikaanse huiseigenaar die om dezelfde redenen stopt met consumeren zou de wereldeconomie in gevaar kunnen brengen.
China
Zelfs in een scenario waarbij de rente laag blijft, bijvoorbeeld omdat de economie het onder druk van China nog een jaar of tien zwaar heeft, past een consument die weigerachtig in een hoekje van de economie op zijn centen blijft zitten. In Japan daalden de huizenprijzen op die wijze de afgelopen vijftien jaar sluipenderwijs met bijna 40 procent. In zo’n scenario blijft niet alleen een stijging van de huizenprijzen achterwege, maar ook de economische groei. De inflatie blijft dan laag en de lonen stijgen nauwelijks.
Anders gezegd: waar huizeneigenaren de afgelopen decennia hun schuld met dank aan de inflatie vanzelf minder zagen worden terwijl hun inkomen steeg, moet de huizenkoper anno nu er serieus rekening mee houden dat hij ook over tien jaar nog met een zware hypotheek zit. Af en toe wat aflossen en – nu de rente laag is – de hypotheek lang vastzetten, zou voor het eerst sinds tijden wel weer eens een verstandig advies kunnen zijn.
Hypotheken
Mensen lenen steeds meer, en plannen daarbij steeds minder. Het aantal tophypotheken stijgt, terwijl de periode waarvoor het risico wordt vastgezet – en dus beheersbaar is – steeds korter is. In een tijd van dalende rente en stijgende huizenprijzen, zoals de afgelopen twintig jaar, pakte dat goed uit. Maar de omgekeerde situatie komt ook voor.
Bij twee van de drie hypotheken loopt de rentevaste periode binnen vijf jaar af. Van de nieuwe hypotheken heeft inmiddels 41 procent een rentelooptijd korter dan twee jaar. Huizenbezitters die denken de rente snel vast te kunnen zetten als die stijgt, overschatten hun vermogen om dat moment te timen en vergeten dat de lange rente tegen die tijd hoogstwaarschijnlijk ook is gestegen.