Hypotheek: Versteend kapitaal

Eind jaren negentig, dat waren nog eens tijden. Een stevige economische groei deed de lonen en huizenprijzen de hoogte in schieten. De waardestijging werd onbeschaamd te gelde gemaakt en besteed aan auto's, boten, tweede huizen en wat al niet.

Aan dit consumptiefeestje kwam een einde met de belastingherziening van 2001. Vanaf dat jaar is de hypotheekrente nog slechts aftrekbaar als het krediet wordt aangewend voor de aankoop of verbetering van de eerste woning.

Overwaarde
Toch kan het nog steeds wenselijk zijn de overwaarde in het eigen huis aan te spreken. Veel huizenbezitters lossen al jaren netjes af op hun schuld, terwijl hun woning steeds meer waard wordt. Tussen 1995 en 2003 verdubbelden de huizenprijzen en zelfs de laatste jaren is van een daling geen sprake. Aan overwaarde (de verkoopprijs of getaxeerde waarde minus de resterende schuld) dus geen gebrek.

Voor wie een grote aankoop wil doen, belastingvrij wil schenken aan zijn kinderen (jaarlijks 4.243 euro en voor de 35ste verjaardag eenmalig 21.209 euro) of zijn maandlasten wil drukken, kan een extra hypothecair krediet een goede weg zijn om aan geld te komen.

Rente
Het is relatief goedkoop omdat de hypotheekrente lager is dan de rente op een persoonlijke lening - zelfs zonder de gunstige aftrek. De rente staat bovendien op een extreem laag niveau. Let wel, dat er overwaarde in een huis zit, wil niet zeggen dat de hypotheekverstrekker bereid is die te gelde te maken. Naast het onderpand tellen ook inkomen en schulden mee als criteria voor het verstrekken van een krediet.

Geld uit het eigen huis halen kan op verschillende manieren. Allereerst door het huis te verkopen. Wie vervolgens gaat huren of een goedkoper huis koopt, kan (een deel van) de overwaarde in zijn zak steken. Wie een duurder huis aanschaft, kan de overwaarde eveneens houden, maar mag over dat bedrag de rente op de nieuwe hypotheek niet aftrekken.

Huizenbezitters die niet willen verhuizen, kunnen hun bestaande hypotheek verhogen of een tweede hypotheek nemen. De hogere maandlasten kunnen eventueel worden meegefinancierd. Is het doel het verlagen van de maandelijkse lasten, dan kan wellicht worden volstaan met het omzetten van de spaar-, leven- of annuiteitenhypotheek naar een aflossingsvrije. Vraag goed advies, het omzetten van een hypotheek kan duur uitvallen.

Verkopen
Soms kan het prettig zijn het eigen huis te verkopen, maar er toch te blijven wonen, bijvoorbeeld bij een scheiding. Dit kan op twee manieren: het huis verkopen en terughuren, of verkopen en een oneindig woonrecht kopen. Bedenk wel dat bij deze constructie veel geld in de zak komt van de partij die het huis koopt, oplopend tot meer dan de helft van de verkoopwaarde.

Wie zijn huis (bijna) heeft afbetaald, kan er ook voor kiezen het 'op te eten'. Dan komt maandelijks een bedrag vrij dat ten laste komt van de schuld. De rente kan worden meegefinancierd. Zo komt er ogenschijnlijk kosteloos geld vrij om van te leven of leuke dingen mee te doen. Ten koste van de overwaarde.

Wees echter voorzichtig met het opnemen van de hele overwaarde. Al zijn de rentelasten te dragen en wil de bank het geld verstrekken, dan nog is het riskant. Mochten de huizenprijzen dalen dan blijft bij verkoop - gedwongen of niet - een restschuld staan.

Door Brenda van Osch

Dit artikel verscheen in Elsevier, 12 maart 2005