'Volle bak,' heet het onder hypotheekverstrekkers, een overbruggingshypotheek die wordt gesloten op de volledige overwaarde van het onderpand.
Door Brenda van Osch
Dit artikel verscheen in Elsevier, 19 maart 2005
Jarenlang was de volle bak heel gewoon. Iemand die een nieuw huis kocht terwijl het oude nog niet was verkocht, kreeg een overbrugging met als maximum de veronderstelde waarde van het oude huis. Inmiddels zijn kredietverleners terughoudender.
'De waardeontwikkeling van onroerend goed is ongewis,' zegt Ron van Kesteren, secretaris hypothecair krediet van de Nederlandse Vereniging van Banken. 'Dus kijken banken extra zorgvuldig naar het onderpand en zijn ze voorzichtig met het verstrekken van een volledige overbrugging.'
Die terughoudendheid bij het verstrekken van overbruggingskredieten is slechts een van de aanwijzingen dat geldverstrekkers strenger zijn geworden in het verlenen van hypotheken. Over de hele linie is het beleid omgeslagen van gretig naar behoedzaam.
NHG
Zo vragen hypotheekverstrekkers vaker om de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Tweederde van de woningen die daarvoor in aanmerking komen (koopsom tot 240.000 euro) wordt aldus gefinancierd.
In 2002 was dat nog de helft. NHG biedt de geldverstrekker de garantie dat hij bij gedwongen verkoop zijn geld krijgt, ook als er sprake is van een restschuld. 'Banken hebben blijkbaar meer behoefte om hun risico's af te dekken,' zegt directeur Karel Schiffer.
NHG heeft de criteria voor acceptatie van hypotheken onlangs zelf ook aangescherpt. 'Per 1 januari wordt maximaal net iets meer dan vier keer het brutojaarinkomen geleend, dat was een jaar geleden nog ruim vijf keer.' Volgens Schiffer zijn de meeste geldverstrekkers NHG hierin gevolgd.
Independer
Ook bij Independer.nl, waar financiële producten kunnen worden vergeleken, is de verandering in acceptatie opgemerkt. Directeur en medeoprichter Edmond Hilhorst: 'Geldverstrekkers zijn duidelijk niet meer bereid hoge risico's te lopen. Er wordt veel minder coulant omgegaan met grensgevallen. Neem de norm die vaak geldt dat je maximaal 125 procent van de executiewaarde van een pand mag lenen. Tot voor kort was 129 procent "bijna 125", nu wordt 125,5 procent echt niet geaccepteerd.'
De Nederlandsche Bank bevestigt dat banken de regels voor het verstrekken van hypothecair krediet aanscherpen. De centrale bank enquêteert elk kwartaal de zes grootste Nederlandse banken over kredietverlening. Er wordt dan onder meer gevraagd of in het afgelopen kwartaal de acceptatiecriteria voor hypotheken zijn veranderd, en zo ja, of ze zijn verruimd of aangescherpt.
De uitkomsten zijn opmerkelijk. Sinds de aanvang van de enquête, in januari 2003, hebben de banken bijna elk kwartaal in meerderheid de criteria aangescherpt. Slechts twee kwartalen was de score neutraal. De aard van de aanscherping kan betrekking hebben op alle formele en informele eisen binnen de banken, zegt Aerdt Houben, afdelingshoofd toezicht, beleid en strategie.
'Je kunt dus denken aan meetbare criteria als het aanscherpen van de loan-to-value-ratio, de verhouding tussen lening en onderpand, maar ook aan een minder tastbare verandering als een voorzichtiger houding ten opzichte van starters.'
Rente
Vanwaar die terughoudendheid van hypotheekverstrekkers? De rente is lager dan ooit en de huizenmarkt heeft zich, in weerwil van een recessie, staande gehouden. De huizenprijzen stijgen nog altijd mee met de inflatie. Met een aantrekkende economie in zicht kan het alleen maar beter worden, toch?
Dat wel, maar de afkoeling van de huizenmarkt heeft geldverstrekkers onrustig gemaakt. Houben: 'Het is tot op heden gelukkig een zachte landing, maar de banken zijn zich ervan bewust dat het ook anders kan lopen.' De landing, hoe zacht ook, is bovendien niet zonder schade verlopen. De 'infectiegraad' van hypotheken is gestegen. Het aantal gedwongen verkopen met verlies is opgelopen van 80 in 2002 naar 331 in 2004, het aantal klanten met een betalingsachterstand van meer dan vier maanden van 956 naar 1.743.
Geen enorme aantallen, maar dit zijn alleen de cijfers van gevallen met NHG, de werkelijke schade is groter. Hans Andre de la Porte van Vereniging Eigen Huis: 'Afgaan op de blauwe ogen en de eigen toekomstverwachting van de klant is toch riskant gebleken. Geldgevers kijken nu vooral naar harde criteria.'
Huiverig
De economische realiteit maakt geldverstrekkers huiverig. In tijden van hoogconjunctuur kunnen ze zich nauwelijks een buil vallen. Klanten met een wankele financiële positie werden vrijwel altijd gered door groeiende lonen en stijgende huizenprijzen. Geldgevers realiseren zich dat dit nu anders is.
Ook de lage hypotheekrente vormt een dreiging, zegt Schiffer van NHG. 'De lage rente houdt de leencapaciteit op peil. Als de rente gaat stijgen, kunnen mensen minder lenen en zal dat de huizenprijzen beïnvloeden. Bovendien komen mensen die de rente niet lang hebben vastgezet eerder in de problemen. Geldgevers anticiperen op dit toekomstscenario door minder risicovolle leningen te verstrekken.'
Basel 2
Dan zijn er nog twee 'technische' redenen om vooral risicoloze leningen te willen sluiten. De eerste: 'Basel 2'. In dit internationale bankakkoord zijn nieuwe solvabiliteitseisen afgesproken, die voorschrijven hoeveel geld banken bij hun centrale bank in kas moeten hebben om hun risico's af te dekken.
Op dit moment is 'Basel 1' nog van kracht, met vrij rigide regels. Voor een blanco krediet moet 8 procent in kas worden gehouden en voor hypothecaire kredieten 4 procent. Gegarandeerd krediet, bijvoorbeeld een hypotheek met NHG, is vrij van eisen.
Basel 2 moet maatwerk bieden. Banken moeten 0 tot 4 procent van de waarde van de verstrekte hypotheken aanhouden, afhankelijk van de waardering van hun portefeuille. Daar zit 'm de crux. Anticiperend op Basel 2 letten banken extra op het risicoprofiel van de hypotheken die ze sluiten. Van Kesteren van de Nederlandse Vereniging van Banken: 'Hoe lager het historische verlies op hypotheken, hoe lager straks de solvabiliteitseis zal zijn. Dus zorgen ze ervoor dat het plaatje er mooi uitziet.'
Securitisatie
Omdat hypotheken op de balans veel kapitaal opslokken, verkopen geldverstrekkers hun hypotheken steeds vaker door aan derden, 'securitisatie' geheten. Deze trend noopt ze eveneens te streven naar een hoogwaardige hypotheekportefeuille. Hoe schoner de portefeuille, hoe hoger immers de prijs.
Rest de vraag wie er last heeft van de aanscherpingen. Vaak zijn consumenten erbij gebaat bij aankoop van een huis tegen zichzelf in bescherming te worden genomen. Andre de la Porte, Vereniging Eigen Huis: 'Veel mensen hebben een rooskleuriger beeld van hun financiële situatie dan de cijfers rechtvaardigen.'
De dupe zijn vooral de mensen die door strikte hantering van de regels net tussen wal en schip vallen. Mensen die ooit stonden geregistreerd bij het Bureau Krediet Registratie, ouderen die wel geld, maar nauwelijks inkomen hebben en ondernemers die nog geen drie boekjaren bezig zijn of door de recessie in 2004 een verlies hebben geboekt.
Gelukkig doet de markt haar werk. Er zijn alweer meer gespecialiseerde bedrijven opgestaan die juist azen op risicovolle cliëntèle. Zoals hypotheekverstrekker ELQ, sinds de zomer 2004 van op de markt. Slogan: 'Gewone hypotheken voor ongewone situaties.'
INKOMEN, PAND EN MORAAL
Waarop letten hypotheekverstrekkers als ze een aanvraag beoordelen? Allereerst op de kredietwaardigheid van de aanvrager. Vooral de hoogte van het inkomen en de mate van zekerheid (vast arbeidscontract) wegen zwaar. Dan is er de redelijkheid van de financiering. De lening moet in verhouding zijn met het inkomen (maximaal vier maal het bruto gezinsinkomen), maar ook met de waarde van het pand. Doorgaans wordt niet meer dan 125 procent van de executiewaarde van het onderpand gefinancierd. Magisch is de derde component van de krediettoets: de betalingsmoraal. Iedere geldgever heeft een database die voorspelt of de klant goed gaat betalen. Daarin postcode, beroep, maar ook exotischer hints. Zo weten creditcardmaatschappijen dat klanten die hun telefoonnummer niet opgeven, slechte betalers zijn.