Het vanwege de hypotheek door taxateurs te hoog inschatten van waarde van huizen en de slechte controle daarop bieden volop mogelijkheden tot fraude.
Jorien Apperloo
Dit artikel verscheen in Elsevier 30 september 2006
Wie volgend jaar een huis koopt en dan een Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wil afsluiten, is de klos. De premie die hij moet betalen, gaat omhoog van 0,28 naar 0,40 procent van het hypotheekbedrag. Dat is voor een deel het gevolg van het veelvuldige oneigenlijke gebruik van die garantie, zoals dat afgelopen week in de publiciteit werd gebracht door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Die WEW is verantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering van de NHG.
Tussen 2003 en 2005, zo blijkt uit onderzoek van het fonds, is gefraudeerd in één op de drie gevallen waarbij van de garantie gebruik werd gemaakt. Woningen werden op veilingen te goedkoop verkocht, andere zijn te hoog getaxeerd en geldverstrekkers hebben taxatierapporten voor hypotheken onzorgvuldig gecontroleerd. Het zijn dé methoden om hypotheekgarantie te misbruiken.
Risico
De garantie is een verzekering voor huizenkopers met een minder gevulde portemonnee. Brengt een huis bij gedwongen verkoop minder op dan het heeft gekost, dan betaalt het Waarborgfonds het verschil terug aan de hypotheekverstrekker. Zo verkleint de garantie het financiële risico.
Voor die zekerheid betaalt de huizenkoper nu nog 0,28 procent van het totale hypotheekbedrag, dat niet hoger mag zijn dan 250.000 euro. Deze premie verdient hij meestal snel terug, omdat geldverstrekkers op hypotheken met zo’n garantie enkele procentpunten rentekorting geven. Ook zij lopen immers minder risico.
Tussen 2003 en 2005 steeg zowel het aantal gedwongen huisverkopingen als het gemiddelde verlies, stelde het Waarborgfonds vast. De 331 claims in 2004 waren goed voor een bedrag van 8 miljoen euro; gemiddeld is dat 25.000 euro per claim. Een jaar later kwamen er 592 claims binnen van gemiddeld 32.000 euro en groeide het totale schadebedrag naar 19 miljoen euro. Dit jaar wordt er rekening gehouden met een schade van 25 miljoen euro, zegt Karel Schiffer, algemeen directeur van het Waarborgfonds.
Door deze stijging rook het fonds lont. Een eerste verkenning van de negenhonderd dossiers bracht een opmerkelijke uitkomst: ruim eenderde van de gedwongen verkochte woningen bracht minder op dan het aankoopbedrag. ‘In 10 procent van de gevallen bracht een huis zelfs eenvijfde minder op dan het had gekost,’ zegt Schiffer. ‘En dat terwijl de prijs redelijkerwijs hoger had moeten zijn.’
Taxatie
Van de verliezen is 30 procent volgens het Waarborgfonds toe te schrijven aan een te hoge taxatie, één van de trucs die oplichters gebruiken om te verdienen aan onroerend goed. Ze kopen dan een pand voor bijvoorbeeld 100.000 euro en schakelen een taxateur in die het willens en wetens te hoog taxeert op 150.000 euro.
Voor dat bedrag verkoopt de oplichter het meteen door aan een stroman, die de aankoop financiert met een NHG-hypotheek die hij op basis van valse gegevens aanvraagt. Na een paar maanden trekt de hypotheekverstrekker aan de bel, omdat er niet wordt afgelost. De stroman blijkt niet te traceren en het huis wordt daarom verkocht via een executieverkoop.
Daar wordt het voor een veel lager bedrag gekocht door een volgende handelaar. Omdat er hypotheekgarantie is afgesloten, draait het Waarborgfonds op voor het verschil tussen aan- en verkoopprijs.
Hele markt
Taxatiefraude en de onoplettendheid van banken komen niet alleen voor bij NHG-hypotheken, maar op de gehele woningmarkt. Huizenkopers zijn ermee gebaat als hun huis hoger wordt getaxeerd dan de werkelijke waarde, omdat ze dan meer kunnen lenen. De hoogte van de hypotheek is namelijk gekoppeld aan de executiewaarde van de woning. Dat is de waarde bij gedwongen verkoop, die bij bestaande bouw 80 tot 85 procent van de vrije-verkoopwaarde bedraagt en bij nieuwbouwwoningen 90 procent. De meeste geldverstrekkers lenen niet meer dan 125 procent van deze executiewaarde uit. Die moet door een taxateur worden vastgesteld. Een taxatierapport vormt het bewijs voor de geldverstrekker dat het onderpand de lening dekt.
Veel huizenkopers laten een huis echter pas taxeren als het koopcontract al is getekend. Niet om een reële prijs te bepalen, maar enkel om een hypotheek te kunnen krijgen. Zo wordt een taxatie niet gebruikt als leidraad voor de onderhandeling, en dat werkt gestuurde taxaties in de hand, stelt de Landelijke Makelaars Vereniging (LMV), één van de brancheorganisaties voor taxateurs. ‘Onze leden worden geregeld onder druk gezet door intermediairs en geldverstrekkers,’ zegt LMV-directeur Ed van de Bijl. ‘Een taxateur krijgt dan opdracht om op een bepaald bedrag te taxeren. Weigert hij dat, dan wordt er net zolang geshopt tot er een taxateur is gevonden die daartoe wel bereid is.’ Schiffer drukt zich nog sterker uit: ‘Ik ben ervan overtuigd dat er nooit een taxateur op pad gaat zonder te weten welk bedrag voor een woning wordt gevraagd.’ Dat is kwalijk, want er zou onafhankelijk en zonder voorkennis moeten worden getaxeerd.
Geldverstrekkers gaan ervan uit dat het taxatierapport klopt, met als gevolg dat ze een veel te hoge hypotheek verstrekken. Voor hen levert dat een gering risico op. ‘In een markt met stijgende huizenprijzen is dat verschil namelijk vaak snel ingelopen,’ zegt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. ‘Bovendien verkoopt een weldenkend mens zelf zijn huis als hij in financiële problemen komt. Dat levert meer op dan een executieveiling.’ Maar wie zijn huis moet verkopen, loopt met een te hoge hypotheek wel degelijk een risico.
Controle
Geldverstrekkers houden daar echter bar weinig rekening mee. ‘Ze zijn erbij gebaat dat ze zo veel mogelijk hypotheken wegzetten en zijn daarom niet zo strikt met hun controle,’ denkt Van de Bijl. ‘Van de taxatierapporten wordt 95 tot 98 procent niet gecontroleerd.’ Dat ondervond het Waarborgfonds ook. Volgens Schiffer hadden de banken in 20 procent van de fraudegevallen redelijkerwijs kunnen weten dat er iets niet klopte. Zo werden woningen in Rotterdam getaxeerd door een taxateur uit Den Helder, terwijl het belangrijk is dat een taxateur bekend is met de lokale huizenmarkt. Ook waren huizen die voor eigen bewoning zouden dienen – een voorwaarde om hypotheekgarantie te krijgen – voorzien van drie badkamers en drie keukens. Het kwam zelfs voor dat woningen ongezien werden getaxeerd.
Probleem is dat frauderende taxateurs lastig zijn aan te pakken. De titel taxateur is sinds 2001 niet meer beschermd; iedereen mag zich dus taxateur noemen. Wel zijn er twee registers waarin taxateurs zich kunnen laten erkennen: VastgoedCert en Stichting Certificering VBO Makelaars. De meeste geldverstrekkers eisen dat taxateurs zijn ingeschreven bij één van beide, maar volgens Van de Bijl biedt dat slechts schijnzekerheid. Vooral omdat fraudeurs door de slechte controle van geldverstrekkers er makkelijk mee wegkomen.
Bovendien toetsen de registers alleen op vakbekwaamheid. Ze leggen hun leden geen ethische normen op en kunnen dus geen actie ondernemen tegen gestuurde taxaties, stelt Jan Mes, secretaris van VastgoedCert. Dat is een taak van brancheorganisaties als de LMV. Die nemen de zaak hoog op en hebben gezegd fraudeurs te royeren. Het Waarborgfonds wil hen vervolgens aansprakelijk stellen. Net als de frauderende taxateurs die niet bij een brancheorganisatie zijn aangesloten.
ONBESCHERMD BEROEP
De titel taxateur is sinds 2001 niet meer beschermd. Iedereen mag zich dus taxateur noemen. Geldverstrekkers accepteren alleen taxatierapporten van de 7.400 taxateurs die zijn gecertificeerd door VastgoedCert of Stichting Certificering VBO Makelaars, maar kwaadwillenden kunnen zich volgens de branche te makkelijk uitgeven als taxateur.
'Op internet zijn de registratienummers van de bij VastgoedCert aangesloten taxateurs te vinden, en via Google vind je zo een standaardtaxatierapport,' zegt Ed van de Bijl, directeur van de Landelijke Makelaars Vereniging, één van de brancheorganisaties voor taxateurs. ‘Als je dat invult, ben je klaar.’ Dat is één van de redenen waarom de brancheorganisaties er bij geldverstrekkers op aandringenverstrekkers om taxatierapporten beter te controleren.