Hypotheekverstrekkers klagen over concurrentie

Huizen financieren levert geldverstrekkers minder op. De oversluithausse is over, de concurrentie moordend en nieuwe regels nopen tot voorzichtigheid

Dit artikel verscheen in Elsevier 2 september 2006
Brenda van Osch

Kommer en kwel is het op de markt voor hypotheken als we de aanbieders mogen geloven. Onlangs presenteerde SNS Reaal, met 43 miljard euro aan uitstaande hypotheken een grote speler, tegenvallende halfjaarcijfers. Topman Sjoerd van Keulen sprak duidelijke taal: 'Sterke concurrentie op de hypotheekmarkt leidt tot druk op de marges. Iedereen wil marktaandeel en vecht met lagere prijzen.' Ook ING, Fortis en Van Lanschot gaven recent aan te kampen met teruglopende hypotheekresultaten.

Als verklaring wijzen de bedrijven onder meer op een inzakkend aantal oversluitingen. Aangespoord door de dalende hypotheekrente verruilden veel huizenbezitters hun hypotheek de afgelopen jaren voor een exemplaar met een gunstiger rente. In 2005 was het aantal oversluitingen goed voor eenderde van de afgesloten hypotheken, zo blijkt uit cijfers van het Kadaster.

Mede door de vele oversluitingen bereikte de markt een ongekende omvang. Werd in 2003 voor 65 miljard euro aan contracten afgesloten, in 2005 was dat ruim 103 miljard. Aanbieders sponnen er garen bij, mede doordat oversluiters fikse boeterentes betalen om hypotheekverstrekkers te compenseren voor misgelopen inkomsten.

Stijging
Toch wendt de consument zich niet massaal af van de woningmarkt, nu de rente stijgt. Sinds vorig jaar december, toen in één maand voor het recordbedrag van bijna 13 miljard euro aan hypotheken werd afgesloten, krimpt dat bedrag, volgens de gegevens van het Kadaster. Niettemin ligt het nog altijd hoger dan vóór de decemberpiek.

Het Kadaster loopt echter twee tot drie maanden achter op de markt, doordat het hypotheken registreert op het moment van het transport van de woning bij de notaris. De hypotheekakte is vaak al eerder getekend.
 
De individuele banken zeggen de terugloop al wel te zien. Rabobank meldt dat het percentage oversluitingen is gedaald van 40 eind 2005 naar 32 in juli 2006. Vergelijkingssite Independer ziet een afname van het aantal oversluiters dat een offerte aanvraagt. Directeur en medeoprichter Edmond Hilhorst: 'Wij zien het gedrag van mensen als ze zich nog oriënteren. Sinds de rente stijgt, neemt de interesse voor oversluitingen duidelijk af.'

Of ook het totale aantal hypotheekaanvragen krimpt, kan Hilhorst nog niet zeggen. 'In juni en juli liep het aantal aanvragen sterk terug. Normaal zien we niet zo'n zomerdip. Maar dat kan ook komen door het extreem mooie weer.'

Dip
Zelfs als de gehele hypotheekmarkt onder druk staat, verklaart de nog kortstondige dip de tegenvallende resultaten van SNS Reaal en andere aanbieders maar ten dele. Zeker zo belangrijk zijn de bewegingen van de lange en korte rente. De korte rente, die wordt bepaald door de Europese Centrale Bank, en de lange rente, die op de kapitaalmarkt tot stand komt, groeien sinds twee jaar naar elkaar toe.

Simpel gezegd: lang lenen is goedkoper geworden en kort lenen relatief duurder. Ook nu de rente weer stijgt, loopt de korte rente harder op dan de lange rente en slinkt het verschil.
Banken voelen dit in hun portemonnee. Met het verschil tussen kort en lang verdienen ze immers – onder meer op de hypotheekmarkt – hun geld. Ze kopen kort (goedkoop) in en lenen lang (duur) uit. Dat levert nu veel minder op dan voorheen. Was het verschil tussen een hypotheek met variabele rente en een met een rentevaste periode van meer dan tien jaar in het derde kwartaal van 2004 nog 1,75 procentpunt, nu is dat 0,57 procentpunt.

Hypotheekaanbieders zien zich bovendien genoodzaakt steeds scherper tarieven te offreren. Nu een uitgeleende euro minder oplevert, wil iedereen meer euro's uitlenen, oftewel z'n marktaandeel vergroten. Buitenlandse aanbieders roeren zich ook. Die slag wordt op prijs uitgevochten. Dat zet de marges verder onder druk. Huizenkopers worden in televisiespots zelfs uitgenodigd om over de rente te komen onderhandelen. Zoals bij elke prijzenoorlog is het lastig afzijdig te blijven. Wie niet meedoet, verliest klanten.

Teugels
De geldverstrekkers werken de stagnatie van de hypotheekmarkt ook zelf in de hand. Ze zijn druk doende om hun hypotheekportefeuilles op te schonen. De teugels worden aangehaald. Als norm voor de verstrekking van hypotheken geldt weer drie à vier keer het jaarinkomen en als maximum 125 procent van de executiewaarde van het pand. Veilig, maar minder lucratief.

Redenen genoeg voor die voorzichtigheid. De provisiegedreven geldverstrekking uit het verleden pakte niet altijd even goed uit. Het historische verlies op de portefeuille bepaalt daarbij in de toekomst de solvabiliteitseisen die banken krijgen opgelegd onder Basel 2, een nieuw internationaal bankakkoord. Iets heel anders is dat geldverstrekkers hun hypotheekportefeuilles tegenwoordig vaak doorverkopen aan derden. Een hoogwaardige portefeuille is meer waard.

Tot slot moeten hypotheekverstrekkers sinds 1 januari voor de Wet Financiële Dienstverlening langdurig kunnen aantonen dat de verstrekte financiering past bij het inkomen en het risicoprofiel van de klant.