Wat Nederland kan leren van hoe het Verenigd Koninkrijk, Zweden, Denemarken en Noorwegen de hypotheekrenteaftrek afschaften. Vooral de timing is cruciaal
Brenda van Osch
Dit artikel verscheen in elsevier 20 mei 2006
Bos is voorstander, Verdonk houdt de mogelijkheid een pietsje open en Balkenende ziet het niet gebeuren zolang hij premier is, maar allemaal denken ze erover na: beperken van de hypotheekrenteaftrek. Zelfs de meest hardvochtige verdediger van de eigen woning, Vereniging Eigen Huis, gaat na raadpleging van de leden de discussie aan. Bijna de helft van de huizenbezitters vindt aanpassing van de aftrek bespreekbaar.
De noodzaak is evident. Eerder al is de aftrek beperkt tot een periode van dertig jaar en tot de eerste woning. Sinds twee jaar stelt de bijleenregeling grenzen aan het bedrag waarover de aftrek geldt. Desondanks kost het woningbezit de schatkist in 2006 11,3 miljard euro. En die kosten lopen snel op.
Veel Europese landen gingen Nederland voor in het beperken of zelfs afschaffen van de aftrek: België, Frankrijk, Duitsland, het Verenigd Koninkrijk, Denemarken, Noorwegen en Zweden. De situatie in het Verenigd Koninkrijk en de Scandinavische landen is het best te vergelijken met die in Nederland. Hoe pijnlijk of geruisloos verliep de aanpassing daar en wat kunnen we ervan leren?
Verenigd Koninkrijk
Het Verenigd Koninkrijk wordt vaak genoemd als schoolvoorbeeld van hoe de hypotheekrenteaftrek geleidelijk en zonder nadelige effecten kan worden afgeschaft. De Britse overheid stelt al in de jaren zeventig een plafond in, dat in 1983 voor het laatst wordt bijgesteld. Renteaftrek is dan slechts mogelijk over een schuld van maximaal 30.000 pond (destijds ruim 62.000 gulden). Zo komt een steeds kleiner deel van de hypotheek in aanmerking voor rentesubsidie. In 1990 kost een woning gemiddeld 60.000 pond, waarvan de rente dus voor hooguit de helft aftrekbaar is.
Vijf jaar na het instellen van het plafond wordt het maximale tarief van de hypotheekrenteaftrek verlaagd van 60 naar 40 procent. In 1991 volgt een verlaging tot 25 procent. Daarna wordt de aftrek stap voor stap afgebouwd en eindigt in 2000 op nul.
De economie noch de woningmarkt ondervindt schade van het afschaffen van de aftrek. Deels is dat geluk. In de jaren zeventig en tachtig wordt de Britse economie gekenmerkt door een boom-bust-cyclus: hoge toppen, diepe dalen. Eind jaren tachtig, als het tarief van 60 naar 40 procent gaat, verkeert de economie in jubelstemming. Dit helpt de huizenbezitter. Het verlies aan aftrek wordt tenietgedaan door stijgende huizenprijzen.
Een ander geluk is de sterk dalende hypotheekrente, van 14,4 procent in 1990 naar 6,5 in 2000. Britse consumenten zijn gewend hun hypotheek af te sluiten tegen een variabele rente. Zij voelen het voordeel van de lagere rente direct in hun portemonnee. 'De gevolgen van het afschaffen van de hypotheekrente, vielen in het niet bij het rentevoordeel,’ zegt Peter Boelhouwer, wetenschappelijk directeur van onderzoeksbureau OTB in Delft. Hij schreef in 2001 in opdracht van het ministerie van Financiën een rapport over de fiscale behandeling van het eigen huis in diverse Europese landen. Ook de Britse overheid profiteert van de lage rente en tanende aftrek. Met de besparingen wordt steun gegeven aan de lagere inkomens.
Zweden
Bij waarschuwende woorden over het morrelen aan de hypotheekrenteaftrek, wijzen tegenstanders steevast naar Zweden. In 1991 raakt de Zweedse economie in een diepe crisis die samenvalt met het verlagen van de renteaftrek van 47 naar 30 procent. De economie krimpt, de consumptie daalt en de werkgelegenheid stort in. Op de woningmarkt is de misère eveneens voelbaar. Tussen 1991 en 1995 dalen de huizenprijzen met gemiddeld 26 procent, het aantal verkopen neemt dramatisch af en de nieuwbouwproductie stokt.
Toch is het onzin om het beperken van de hypotheekrenteaftrek te zien als oorzaak van de crisis. Ten eerste beperken de Zweden de aftrek helemaal niet zo abrupt als vaak wordt verondersteld. Al in 1985 brengt de Zweedse overheid de aftrek terug van maximaal 80 (!) naar gemiddeld 50 procent. Vier jaar later wordt dat 47 procent. In het gedoemde jaar 1991 volgt een beperking tot een standaardtarief van 30 procent. Ter compensatie wordt het eigenwoningforfait (de fiscale bijtelling voor huizenbezitters) afgeschaft.
De crisis heeft bovendien vele andere oorzaken. Begin jaren negentig hapert de internationale conjunctuur, ook in Engeland en in de Verenigde Staten gaat het slecht. Dit gaat gepaard met een hoge rente. De concurrentiepositie van Zweden is beroerd, de binnenlandse economie draait moeizaam, Zweden kampt met een woekerende inflatie.
In 1991 wordt een lage inflatie echter tot speerpunt van het beleid verheven. Daarbij speelt mee dat Zweden wil toetreden tot de Europese Unie. Zo ontstaat een periode met een lage inflatie, terwijl de rente hoog blijft. Door inflatie daalt de waarde van schulden. Dat gunstige effect valt weg voor Zweedse hypotheekbezitters. De rente die huiseigenaren moeten ophoesten, schiet daarentegen omhoog. 'Dit anti-inflatiebeleid is de belangrijkste oorzaak voor de Zweedse crisis,’ zegt Ivo Arnold, hoogleraar economie aan Universiteit Nyenrode. Onder de kop 'Bent u ook zo bang?’ ontkracht Arnold begin 2005 in het economenblad ESB de mythe dat Zweden door het beperken van de renteaftrek in een recessie raakt.
Daar komt bij dat de belasting op spaarrente wordt gewijzigd. Tot dan toe is sparen onaantrekkelijk omdat over de rente fors belasting wordt geheven. De waardestijging van onroerend goed is onbelast en de rente gesubsidieerd, dus stoppen de Zweden hun spaargeld in woningen. Op het moment dat ook andere investeringen aantrekkelijk worden, vlucht veel geld uit onroerend goed naar beleggingen. Gevolg: dalende huizenprijzen.
Denemarken
Ook in Denemarken valt wijziging in de aftrek van de hypotheekrente samen met een recessie, met hoge inflatie en werkloosheid. De Deense regering hoopt met bezuinigingen en een belastingherziening het tij te keren. In 1987 verlaagt ze de renteaftrek van maximaal 70 naar 50 procent. Aan de hypotheekverstrekking worden voortaan eisen gesteld. Het eigen huis moet worden gefinancierd met een mixed loan, een combinatie van een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek. Omdat zo’n hypotheek binnen de looptijd wordt afgelost, betekent dit een verzwaring van de woonlasten. Er staat tegenover dat de tarieven voor de inkomstenbelasting naar beneden gaan.
Toch heeft de Deense woningmarkt het er zwaar mee. In twee jaar tijd daalt het aantal transacties met bijna 70 procent. De Denen wachten tot de woningmarkt zich herstelt, en verroeren zich niet. Door dit passieve gedrag dalen de huizenprijzen weinig, maar het zal tot 1999 duren voor de prijzen boven het niveau van voor de hervorming komen. Pas als halverwege de jaren negentig de rente daalt, begint de markt zich te herstellen. De Deense overheid grijpt de gelegenheid aan om de aftrek verder te beperken, tot 39 procent. Dit keer zonder problemen.
Noorwegen
Noorwegen bewijst dat het kan: zonder problemen in één keer de hypotheekrenteaftrek aanzienlijk beperken. Net als Zweden en Denemarken voert de Noorse overheid in 1992 een duaal belastingstelsel in. Inkomsten uit kapitaal worden voortaan tegen een lager tarief belast dan inkomsten uit arbeid. De hypotheekrente is nog maar voor 28 procent aftrekbaar. Voorheen was dat gemiddeld 40,5 procent. De Noren worden voor dit verlies gecompenseerd door bevriezing van het eigenwoningforfait en verlaging van de belastingtarieven. De hele operatie heeft geen negatieve gevolgen voor de woningmarkt. De koopkracht van de Noren verbetert zelfs.
Bij dit succesverhaal valt wel een kanttekening te maken. Door een hoge rentestand in de jaren voor de belastingherziening, waren de huizenprijzen in vier jaar tijd met 37 procent gedaald. De Noren hadden de klap dus al gehad. Vijf jaar na de stelselwijziging zijn de prijzen weer op het niveau van 1988.
Lessen
Welke lessen vallen er te trekken uit deze vier voorbeelden? Vooral dat timing bij veranderingen in de fiscale behandeling van de eigen woning cruciaal is. De hypotheekrenteaftrek beperken tijdens een recessie, brengt de woningmarkt in grote problemen, zoals Zweden en Denemarken laten zien. De Noorse economie verkeerde in een betere conditie en wist de tariefsverlaging daardoor beter te doorstaan. Een lage, liefst dalende rente is de ideale wind in de rug tijdens hervormingen. De Britse huizenmarkt overleefde hierdoor zelfs het geheel afschaffen van de renteaftrek.
Het moment waarop een beperking van de hypotheekrente wordt doorgevoerd, lijkt zelfs belangrijker dan hoe een stelselwijziging er precies uitziet, vinden ook Boelhouwer en Arnold. Stapje voor stapje afschaffen is belangrijk, maar Noorwegen heeft aangetoond dat het ook snel kan, mits huizenbezitters worden gecompenseerd.
Terugkijkend had Nederland de hypotheekrenteaftrek eind jaren negentig moeten aanpakken. De economie bloeide en de huizenprijzen stegen explosief, terwijl de rente daalde. Maar ook nu is het geen al te beroerd moment. De economie trekt aan, de woningmarkt is, ondanks een recessie, fier overeind gebleven. Minpuntje: de rente is weliswaar laag, maar licht aan het stijgen.