Gokken met de hypotheek

Lenen en beleggen, het is een gevaarlijke combinatie. Toch is het financieren van een huis met een beleggingshypotheek, hét financiële product van de voorspoedige jaren negentig, nog steeds populair.

Nu de beurskoersen relatief laag zijn en de winstkansen veel groter dan een aantal jaren geleden, kan het geen kwaad een beleggingshypotheek te nemen. Zeggen financieel adviseurs. Maar de risico’s en kosten blijven hoog. Ook die van de hybride hypotheek. Bovendien is de voorlichting slecht en is het product hopeloos ingewikkeld.

Woningbezitters kiezen nu vooral voor een hybride hypotheek, waarin ze sparen en beleggen kunnen combineren, zo meldt Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland. Binnen die hybride hypotheken beleggen consumenten volgens de bank nog volop.

Onjuiste informatie
Hoewel mensen ongetwijfeld voorzichtiger zijn geworden, blijken ze telkens weer gevoelig voor het advies van financiële dienstverleners. Dat advies is echter dubieus. De afgelopen jaren is herhaaldelijk gebleken dat mensen onvoldoende op de hoogte waren van de risico’s die ze liepen bij het kopen van ingewikkelde financiële producten als de beleggings- of hybride hypotheek.

Natuurlijk is het onverstandig om alleen af te gaan op het verhaal van de hypotheekadviseur en niet zelf alle voorwaarden door te spitten. Maar zelfs consumenten die wel alle kleine lettertjes lezen, worden niet goed voorgelicht. Een kwart van de tegenwoordig verplichte financiële bijsluiters bevat onjuiste informatie, ontdekte onderzoeksbureau Moneyview.

Het Verbond van Verzekeraars heeft bovendien toegegeven dat 40 procent van de hypotheekoffertes niet voldoet aan de door de verzekeringsbranche zelf opgestelde Code Rendement & Risico. In deze offertes spiegelen verzekeraars te optimistische beleggingsrendementen voor, zo erkent Hennie Zoontjes, woordvoerder van het Verbond. ‘Sommige marktpartijen verkennen de grenzen.’

Te ingewikkeld
Om consumenten wel voor te lichten zette financieel toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) het rapport Beleggingshypotheek en risico op zijn website (www.afm.nl). De AFM stelde al in 2003 dat de risico’s van de beleggingshypotheek door financiële instellingen en adviseurs onderbelicht werden.

Financiële adviseurs hebben er baat bij hun klanten niet al te uitgebreid op de bezwaren van de beleggings- of hybride hypotheek te wijzen. Tussenpersonen krijgen namelijk een enorme provisie op deze voor banken en verzekeraars zeer lucratieve hypotheken. Vaak is de provisie een procent of 3 van het hypotheekbedrag, het dubbele van de provisie op simpelere hypotheken.

Het voornaamste probleem van de beleggings- of hybride hypotheken is dat ze bijzonder ingewikkeld zijn. Daardoor kunnen huizenkopers moeilijk inschatten welke risico’s ze lopen. Volgens de AFM is het voor consumenten heel moeilijk de kostenstructuur van deze hypotheken te doorgronden.

De Vereniging Eigen Huis merkt dat leden de beleggingshypotheek ook na voorlichting door een financieel adviseur niet goed begrijpen. Bovendien krijgen consumenten vaak uitsluitend financiële bijsluiters voor de afzonderlijke producten die samen een beleggingshypotheek vormen: een hypotheek, een verzekering, een belegging. Ze krijgen geen bijsluiter die de risico’s van de beleggingshypotheek als geheel belicht.

Belastingvoordeel
Grofweg zijn er twee soorten hypotheken waarbij wordt belegd. De beleggingshypotheek en de beleggingsverzekeringshypotheek. Bij beide hypotheken lost de woningbezitter pas aan het einde van de looptijd van de hypotheek af (vaak na 20, 25 of 30 jaar). Zo profiteert de huizenkoper maximaal van het belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek.

Het af te lossen bedrag bouwt hij op door te beleggen - of rechtstreeks in beleggingsfondsen of aandelen (de beleggingshypotheek), of via een levensverzekering (de beleggingsverzekeringshypotheek). Het te beleggen vermogen brengt de huizenbezitter op door aan het begin van de hypotheek een bedrag ineens te investeren of door maandelijks in de beleggingspot te storten.

Soms lenen consumenten zelfs om te beleggen. Een beleggingshypotheek stelt consumenten in staat meer te lenen dan het geval is bij een spaarhypotheek. Er wordt immers van uitgegaan dat het rendement van de belegging hoger is dan de rente op de spaarhypotheek. Daardoor komen woningen binnen bereik die deze mensen anders niet zouden kunnen betalen. Dit verklaart de aantrekkingskracht van het product.

Financieel moeras
Het verraderlijke van de beleggingshypotheek is dat hoe risicovoller de aannames zijn, des te meer de consumenten kunnen lenen. Grote vraag is of het verstandig is risico’s te nemen bij een grote lening als een hypotheek. Uiteraard kunnen consumenten forse winsten behalen met een beleggingshypotheek. Maar wie een grote schuld aangaat, moet er zeker van zijn, dat hij de meest negatieve scenario’s aankan zonder in een financieel moeras te belanden.

Door Marike Stellinga

Dit artikel verscheen in Elsevier, 16 oktober 2004