Kredietcrisis: Hoe veilig is uw hypotheek?

woensdag 12 september 2007 18:37

President George W. Bush moest er al aan te pas komen, maar de problemen rond riskante Amerikaanse hypotheken zijn nog niet voorbij. Marktkenners vrezen dat het ergste nog komt. De internationale financiële markten raakten al besmet. Volgt nu de Nederlandse huizenmarkt? Zeven vragen en antwoorden over uw hypotheek.

De armlastige Amerikaan die eind vorige maand zag dat zijn banksaldo ontoereikend was om zijn hypotheeklasten te betalen, zal waarschijnlijk niet beseffen dat hij nieuwe brandstof levert voor de kredietcrisis die de hele wereld al enkele maanden teistert.

Wel zal hij op tv hebben gezien dat niemand minder dan George W. Bush hem uit de brand wil helpen. De Amerikaanse president kondigde twee weken geleden aan dat hij wil voorkomen dat circa 1,5 miljoen schamel verdienende landgenoten door betalingsachterstanden te maken krijgen met de executie­verkoop van hun huis. Een opsteker voor de armlastige Amerikaan. En ook voor de mondiale financiële markten, die onmiddellijk enthousiast reageerden op de speech van Bush. Beleggers hopen dat hiermee de crisis op de Amerikaanse hypotheekmarkt kan worden bedwongen, waarna ook de andere, besmet geraakte kredietmarkten en de aandelenmarkten tot rust kunnen komen.

Die besmetting kon ontstaan, doordat alle financiële markten met elkaar verweven zijn geraakt. Amerikaanse hypotheekbanken bundelen hun verstrekte hypotheken en verkopen die door aan beleggers in de vorm van hypotheekobligaties. Deze markt heeft een omvang van 5.800 miljard dollar (4.300 miljard euro). Omdat banken niet weten waar de riskante hypotheekobligaties terecht zijn gekomen, durfden ze elkaar sinds medio juli geen kortlopende leningen meer te verstrekken. Dit escaleerde in de kredietcrisis.

Die kan de echte economie besmetten als banken de kredietkraan voor bedrijven, werknemers en consumenten dichtdraaien. Economen verwachten dat de crisis de Amerikaanse economie dit jaar al zal afremmen. De Europese economie merkt er volgens de meeste economen dit jaar niet veel van. Volgend jaar kan de groei licht afzwakken.

Topman Bert Heemskerk van de Rabobank noemde eind augustus de problemen op de Amerikaanse hypotheekmarkt ‘sterk overtrokken’. Hij verwacht dat beleggers in totaal circa 80 miljard euro zullen verliezen door waardedalingen van hypotheekobligaties. Dat kan de markt ‘goed dragen’, meent Heemskerk. Hij kan gelijk krijgen. De problematische hypotheekschulden van de Amerikanen bedragen niet meer dan 0,35 procent van alle kredieten die er in de Verenigde Staten ooit nog moeten worden afgelost.

Ook minister Wouter Bos (PvdA) van 
Financiën sust de gemoederen. De grote Nederlandse banken hebben ‘door hun soliditeit geen probleem’, schreef hij de Tweede Kamer vorige week. Hij verwacht niet ‘dat er problemen voor Nederlandse consumenten ontstaan die vergelijkbaar zijn met de problemen die Amerikaanse consumenten nu ervaren. Hetzelfde geldt voor de Nederlandse hypothecaire leningenmarkt.’

Toch zijn veel Nederlanders met een eigen huis er niet zo gerust op. Een kwart van de woonconsumenten is bang dat de Amerikaanse hypothekencrisis de Nederlandse economie zal raken, blijkt uit een enquête van USP Marketing Consultancy. Bijna de helft vreest dat de hypotheekrente zal stijgen. Zijn die zorgen terecht? Zeven vragen en antwoorden over uw hypotheek.

Lijkt de Amerikaanse hypotheekmarkt op de Nederlandse?
Nauwelijks. De Nederlandse hypotheken zijn van veel betere kwaliteit dan de Amerikaanse, dankzij scherp toezicht op de banken die zich moeten houden aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De code moet voorkomen dat mensen te veel lenen om een huis te kopen. In de Verenigde Staten is voor 1.200 tot 1.500 miljard dollar aan riskante hypotheken verstrekt – zo’n 20 procent van de totale hypotheekmarkt. Tweederde van die hypotheken, doorgaans voor mensen met een laag of geen vast inkomen, is doorverkocht aan beleggers. De betalingsachterstanden op deze hypotheken waren in maart dit jaar opgelopen tot 19 procent van de uitstaande hypotheken, volgens bestuursvoorzitter Angelo Mozilo van Countrywide Financial, de Amerikaanse marktleider in riskante hypotheken. Dat percentage zal door de rentestijging in de Verenigde Staten dit jaar nog verder oplopen doordat meer dan de helft van die in 2005 en 2006 verstrekte leningen een korte rentevaste periode heeft.

De Nederlandse markt voor dit soort riskante hypotheken is veel kleiner: circa 650 miljoen euro, meldt de Nederlandse Vereniging van Banken. Dat is minder dan 1,5 procent van de hypotheekmarkt, die 544 miljard euro groot is. Bij slechts 0,05 procent van de totale hypotheekschuld in Nederland is sprake van betalingsachterstanden. Ook Nederlandse hypotheken worden vaak aan beleggers doorverkocht. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) is circa 100 miljard euro in obligaties omgezet, die op de financiële markten zelfs nu nog gretig aftrek vinden dankzij de relatief lage risicograad.

Volgens woningmarktanalist Martijn de Jong-Tennekes van de Rabobank worden er in Nederland gemiddeld slechts 160 huizen per maand geveild door de banken. Het aantal executies daalt dit jaar voor het eerst sinds de milleniumwisseling (zie ‘Gedwongen verkoop’ op pagina 66).

Nederlanders hebben veel geleend voor hun huizen. De totale hypotheekschuld is het afgelopen decennium meer dan verdrievoudigd tot 544 miljard euro (zie ‘Explosieve stijging’ op pagina 65). Dat is meer dan het bruto binnenlands product (bbp), wat burgers en bedrijven in een jaar samen verdienen. Nergens ter wereld is de schuld zo hoog vergeleken met het bbp. Alleen Denemarken, Zwitserland, Engeland en IJsland komen enigszins in de buurt. Dat lijkt verontrustend, maar tegenover de hypotheekschuld staat ruim voldoende onderpand. De totale waarde van het woningbezit – de WOZ-waarde – bedraagt naar schatting 1.460 miljard euro. De overwaarde bedraagt dus dik 900 miljard. Een veilige buffer voor zowel de bank als de huiseigenaar.

Zo’n 3,8 miljoen huishoudens hebben een eigen woning, waarvoor 86 procent een hypotheek heeft afgesloten, becijfert het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Eind vorig jaar was de gemiddelde restschuld 165.000 euro. Maar mensen die vorig jaar een huis kochten, leenden gemiddeld al 270.000 euro.

Vooral starters en huishoudens waarvan de kostwinner jonger dan veertig jaar is, zuchten onder hun hypotheeklasten. Hun schuld beloopt gemiddeld 80 procent van de waarde van hun huis en bedraagt gemiddeld 530 procent van hun jaarlijkse besteedbaar inkomen. DNB noemde eind vorig jaar deze verhoudingen ‘minder rooskleurig’, en dwong de banken per 1 januari dit jaar de acceptatienormen aan te scherpen.

Voor starters op de huizenmarkt zijn de maandelijkse hypotheeklasten opgelopen tot 30 procent van hun besteedbaar inkomen – ongeveer de limiet die banken hanteren. Enquêtes van de Postbank wijzen erop dat 32 procent van de starters onvoldoende kan lenen om een huis te kopen. In de Verenigde Staten zouden die starters zich moeiteloos kwalificeren voor een ‘ninja’-hypotheek – no income, no job or assets – geen inkomen, geen werk, geen bezittingen. Kortom: de Nederlandse hypotheekmarkt vertoont nauwelijks overeenkomsten met de Amerikaanse.

Gaat de hypotheekrente omhoog door de kredietcrisis?
Voorlopig is de rente op hypotheken met een lange rentevaste periode gedaald door de crisis. Beleggers zijn namelijk uit aandelen gevlucht naar langlopende, ‘veilige’ staatsobligaties. De obligatiekoersen stijgen door de extra vraag en dat drukt de rente. Mensen die voor een variabele rente kozen, merken het wel, omdat die gekoppeld is aan de rente die de Europese Centrale Bank (ECB) dicteert. Maar deze groep vormt een kleine minderheid (zie ‘Keuze valt meestal op vaste rente’ op deze pagina). Gelukkig voor deze groep liet de ECB afgelopen week de rente ongewijzigd.

DNB signaleerde eind vorig jaar dat steeds meer huizenbezitters kiezen voor een langere rentevaste periode, en daardoor voorlopig immuun zijn voor renteontwikkelingen en kredietcrises. Wie binnenkort moet onderhandelen over de rente, kan iets van de crisis merken, maar waarschijnlijk niet veel. De concurrentie op de hypotheekmarkt is nog altijd ‘fel’, zei Rabobank-bestuurder Bert Bruggink eind augustus. Vijf jaar geleden bedongen banken een rentemarge van 1 tot 1,2 procentpunt op een hypotheek. Dat is het verschil tussen het hypotheek­tarief dat de bank verlangt en de rente die de bank zelf aan spaarders betaalt. Door de concurrentie, vooral van buitenlandse banken en internetaanbieders, is de rentemarge gedaald tot 0,5 à 0,6 procentpunt. Marktleider Rabobank heeft zijn verloren marktaandeel dit jaar heroverd en wil de rentemarge weer opkrikken. Als andere aanbieders volgen, kan de rente licht stijgen.

De aandelenkoersen zijn gedaald. Is mijn beleggingshypotheek een kat in de zak?
Niet als die de afgelopen vijf jaar is afgesloten. De eerste maandpremies worden nauwelijks belegd, omdat er eerst hoge kosten en provisies voor hypotheekadviseurs van moeten worden betaald. Mensen met een beleggingshypotheek en voldoende spaargeld kunnen juist van de lage aandelenkoersen profiteren door extra stortingen te doen.

Als de beleggingshypotheek binnen een jaar afloopt, is de huidige dip in de aandelenmarkt minder leuk. Dat kan al snel een 10 procent lagere uitkering opleveren dan bij de laatste prognose werd aangegeven. De Autoriteit Financiële Markten heeft vorig jaar gewaarschuwd dat de kans groot is dat veel mensen met een beleggingshypotheek met een restschuld blijven zitten na de looptijd van meestal dertig jaar.

Wat gebeurt er met mijn hypotheek als mijn bank in financiële problemen komt?
Allereerst: de kans dat dat gebeurt, is zeer klein. Hypotheekverstrekkers moeten een vergunning hebben van toezichthouder DNB, die daar strenge regels aan verbindt. Zo vereist een vergunning voldoende financiële middelen om tegenslagen op te kunnen vangen.

Mocht een hypotheekverstrekker desondanks failliet gaan, dan beheert de curator in dat faillissement in eerste instantie de uitstaande hypotheken. Het is waarschijnlijk dat een andere geldverstrekker de hypothekenportefeuille overneemt. De huiseigenaar moet daarmee instemmen en kan dus bedingen dat de voorwaarden waaronder hij zijn hypotheek afsloot gehandhaafd blijven.

De huizenprijzen in de Verenigde Staten dalen. Kan dat in Nederland binnenkort ook gebeuren?
In de Verenigde Staten dalen de huizenprijzen doordat steeds meer huizenbezitters hun maandlasten door de gestegen rente niet meer kunnen dragen. Verkopen is uiteindelijk de enige oplossing. Doordat in de Verenigde Staten meer en meer woningen te koop werden aangeboden, is het aanbod de vraag gaan overstijgen met lagere prijzen tot gevolg. Die daling wordt versterkt doordat potentiële huizenkopers hun hand op de knip houden.

In Nederland ligt een prijsdaling niet in de lijn der verwachting. De kans dat huizenbezitters hun woning noodgedwongen verkopen omdat ze hun lasten niet meer kunnen dragen, is relatief klein. Sinds 1 januari van dit jaar mogen huizenkopers in principe slechts 4,5 keer hun bruto jaarinkomen lenen, terwijl in de Verenigde Staten veel meer wordt geleend.

Het aanbod van koopwoningen in Nederland zal de vraag voorlopig niet overtreffen. Er is al jaren een tekort en er wordt te weinig gebouwd om dat op te lossen. De komende jaren neemt de productie zelfs af, stelde de Nederlandse Vereniging van Ontwikkelaars en Bouwondernemers (NVB) onlangs in haar halfjaarlijkse rapportage van de woningmarkt. Schaarste is de voornaamste reden dat de huizenprijzen al sinds 1984 stijgen. De afgelopen tien jaar werd de gemiddelde woning 130 procent meer waard, berekende de NVB – de afgelopen 24 jaar zelfs 313 procent, volgens onderzoeksbureau Woningmarktcijfers.nl. In de eerste zeven maanden van 2007 is de gemiddelde woning 4 procent in prijs gestegen ten opzichte van afgelopen jaar. De gemiddelde koopsom kwam op 245.200 euro.

Maar doordat naast de huizenprijzen ook de rente stijgt, worden woningen minder betaalbaar (zie ‘Lastiger kopen’ op pagina 65). Huizenkopers kunnen bij een hogere rentestand immers minder lenen, terwijl ze door de stijgende huizenprijzen steeds meer moeten betalen voor een woning. Als zij dat niet met een jaarlijkse inkomensstijging kunnen opvangen, kan dat op den duur tot een lichtere prijsstijging of zelfs een prijsdaling leiden.

Vooralsnog zal de afgenomen betaalbaarheid echter niet tot een daling van de huizenprijzen leiden. Voor 2007 verwachten de banken en de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), die bij circa 70 procent van de woningverkopen is betrokken, een prijsstijging van 4 tot 5,5 procent.

Wat baart de meeste zorgen op de Neder­­landse hypotheekmarkt?
Notarissen zien de laatste tijd wel erg veel aflossingsvrije hypotheken passeren (zie ‘Aflossingsvrij is de norm’ op pagina 63). Voor meer dan de helft van de uitstaande hypotheken hebben de schuldenaars nog geen concreet aflossingsplan. ‘Een belangrijke reden voor de enorme omvang van de hypotheekschuld wordt gevormd door de sterke toename van de aflossingsvrije hypotheken,’ schrijft het CBS in een recent conjunctuuroverzicht. Mensen streven naar ‘maximale benutting van de hypotheekrenteaftrek’. Ze claimen dertig jaar lang de renteaftrek over de oorspronkelijke hoofdsom.

Mogelijk verwachten de huidige huizenbezitters hun hypotheek af te lossen met de erfenis van hun ouders, of gaan ze ervan uit dat de huizenprijzen blijven stijgen. Wellicht is Europa over twintig jaar een peperduur openluchtmuseum voor Aziatische toeristen, maar ook dan zullen er starters op de woningmarkt moeten zijn die de hoge prijzen kunnen en willen betalen. Uit erfenissen van de babyboomers? Dat kan tegenvallen. Begin jaren negentig had slechts 45 procent van de 65-plussers met een eigen huis nog een lopende hypotheek. Nu is dat driekwart van de gepensioneerde huizenbezitters. De babyboomers lijken hun ‘dode’ vermogen in hun huizen tot leven te hebben gewekt en zijn het uitbundig gaan consumeren.

Rijkelijk laat heeft de overheid renteaftrek op de aflossingsvrije hypotheek beperkt tot maximaal dertig jaar, maar dat heeft de griezelig snelle opkomst van de aflossingsvrije hypotheek niet kunnen stuiten.

Hoe lang duurt de kredietcrisis nog?
Lastig te voorspellen. Het kan nog vele maanden duren, ondanks alle steunacties van centrale banken. Eerst moet duidelijk worden welke partijen zich hebben volgepropt met riskante hypotheekobligaties. Zolang de crisis voortduurt, zullen banken minder geld krijgen voor de hypotheken die ze doorverkopen aan beleggers. Beleggers eisen namelijk een hoger rendement. Vooral de kleinere aanbieders zullen dat vroeg of laat in hun rentetarieven moeten doorberekenen om te voorkomen dat ze verlies lijden op hun hypotheekverstrekkingen.

Kies de beste hypotheek: www.elsevier.nl/huizenmarkt

Door Remko Nods