Einde aan de aftrek

dinsdag 9 augustus 2005 16:07

De hypotheekrenteaftrek bevordert lenen, drijft huizenprijzen op en kost de schatkist miljarden. Tijd voor – geleidelijke – afschaffing

Angst voor een instortende huizenmarkt en onbetaalbaarheid van schulden weerhield de politiek er tot dusver van de hypotheekrenteaftrek af te schaffen. Toch zal de huizenbezitter eraan moeten geloven. Meest voor de hand ligt de ‘rentevariant’:de aftrekbare rentekosten lopen met zo’n 2 procentpunt per jaar terug.

Over de afschaffing of beperking van de renteaftrek wordt al jaren gepraat, maar het onderwerp ligt o zo gevoelig. ‘Het H-woord’ wordt de hypotheekrenteaftrek zelfs omfloerst genoemd.

Het meest mediagenieke voorbeeld van hoe het onderwerp gist, opborrelt en weer doodslaat, speelde op het partijcongres van de PvdA in het verkiezingsjaar 1998. Het congres nam een amendement aan dat de hypotheekrenteaftrek enigszins beperkte. In zijn slotspeech keerde partijleider Wim Kok zich echter tegen zijn partij: ‘Mensen met een gewoon huis en een gewoon inkomen moeten ook op mij kunnen rekenen.’ En daarmee was de kous af.

Rechten
Meer dan de helft van de Nederlandse huishoudens woont in een koopwoning; van hen heeft 90 procent een hypotheek. Het inperken van de fiscale aftrekmogelijkheden wordt al snel gezien als een aantasting van verworven rechten. Bovendien is er de angst voor een instortende huizenmarkt en onbetaalbare schuldenlasten.

Helemaal ongelijk hebben de doemdenkende huiseigenaren niet. De hoge huizenprijzen en de zware hypotheekleningen die gezinnen hebben moeten afsluiten om de huizen te kopen, hebben geleid tot forse woonlasten. Vooral twintigers en dertigers die hun eerste of tweede huis hebben gekocht, zitten diep in de schulden.

Het aandeel tophypotheken (hoger dan de aankoopwaarde van het huis) is opgelopen tot ruim driekwart van alle nieuwe hypotheken. Een op de zes huishoudens met zo’n hypotheek is zelfs meer dan de helft van het netto-inkomen kwijt aan hypotheeklasten, aldus De Nederlandsche Bank. Een abrupte wijziging van het fiscale stelsel kan deze gezinnen in de problemen brengen.

Huizenmarkt
Ook de huizenmarkt kan door veranderingen in de aftrek uit evenwicht worden gebracht. De hoge woningprijzen zijn grotendeels het gevolg van de extreem lage rente, die ook nog eens maximaal kan worden afgetrokken.

Valt die 'subsidie' weg, dan zal dat repercussies hebben op het prijspeil van woningen. Niet in het minst omdat de vraag inzakt; nieuwe kopers kunnen zich simpelweg een minder hoge hypotheek veroorloven. Zeker de huidige huizenmarkt – opgepompt door de welvarende jaren negentig, aanbodschaarste en de lage rente – heeft maar weinig nodig om uit balans te raken.

Afschaffing
Toch wordt steeds openlijker gepleit voor beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Traditioneel zijn het de linkse partijen die zich hiervoor sterk maken.

Ook nu, met Prinsjesdag in zicht, roeren ze zich. 'Hypotheekrenteaftrek kan simpeler, logischer en eerlijker,' kopt een persbericht van de Tweede-Kamerfractie van de SP. Ferd Crone, financieel specialist van de PvdA, pleit voor een commissie van wijze mannen om zich over de kwestie te buigen. Hij denkt aan Wim Kok (PvdA), Ruud Lubbers (CDA) en Frits Bolkestein (VVD).

Banken
De laatste maanden komt de roep echter ook uit onverwachte hoek. In mei van dit jaar heropende de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) de discussie over de aftrek. De lobbyclub van banken staat niet te springen om beperking van de aftrek, maar voelt aan z’n water dat het moment aanstaande is. Bij de banken staat zo’n 250 miljard euro hypotheekschuld uit, dus is de vereniging er veel aan gelegen om mee te praten over de manier waarop de aftrek verdwijnt.

De NVB kreeg bijval van De Nederlandsche Bank, die al langer wijst op de gevaarlijke kanten van de hypotheekrenteaftrek. Aerdt Houben, hoofd toezicht, beleid en strategie, bestempelde de aftrek in Elsevier als weinig effectief. ‘De aftrek hoort het woningbezit te bevorderen, maar leidt, bij het huidige gebrek aan woningaanbod, vooral tot hogere prijzen. Dat is een averechts effect en een weinig doelmatig gebruik van overheidsgeld.’

Er wordt niet gemorreld aan de aftrek, voegde CDA-premier Jan Peter Balkenende haastig toe, in een poging het debat tijdig te bezweren. ‘Een verkiezingsbelofte,’ noemde hij dat.

Toch woedt ook in CDA-gelederen de discussie voort. ‘De renteaftrek heeft een perverse uitwerking op de samenleving gehad,’ zei CDA-prominent en oud-Elsevier-columnist Hans Hillen in dagblad Trouw. Het eigen huis is een bron van consumptie geworden in plaats van een spaarpot voor de oude dag, aldus Hillen. Hij noemt het ‘kortzichtig’ dat het CDA de aftrek overeind wil houden.

Zelfs de Vereniging Eigen Huis, decennialang rabiaat tegenstander van beperking van de renteaftrek, zegt de discussie niet langer uit de weg te kunnen gaan.

Bevoordeeld
Maar, wat zijn eigenlijk de argumenten om van de aftrek af te willen? Om te beginnen doet de hypotheekrenteaftrek niet (meer) waarvoor hij is bedoeld: zoveel mogelijk mensen aan een eigen woning helpen.

De renteaftrek verhoogt weliswaar het bedrag dat gezinnen kunnen lenen, maar bevoordeelt de hoge inkomens het meest. Zij trekken de rente immers af in de hoogste schijf van de inkomstenbelasting, die van 52 procent. Zo komt ruim de helft van de overheidssteun voor de eigen woning terecht bij de 20 procent huishoudens met het hoogste inkomen, aldus het Sociaal en Cultureel Planbureau.

Maximaal
Het systeem van renteaftrek stimuleert mensen bovendien om maximaal te lenen. De netto te betalen rente ligt, door de fiscale teruggaaf, immers eenderde tot ruim de helft lager dan de brutorente die de bank rekent.

Tijdens de huizenhausse van eind jaren negentig nam het lenen absurde proporties aan. Aangemoedigd door de bloeiende economie, het groeiende aantal werkende vrouwen, een lage rente én de hypotheekrenteaftrek, werden leningen verstrekt tot wel zes keer het brutojaarinkomen. Gevolg is dat in 2003 3,6 miljoen huizenbezitters samen een hypotheekschuld hebben van 407 miljard euro, aldus het Centraal Bureau voor de Statistiek. Dat komt overeen met 90 procent van het nationaal inkomen (het totaalbedrag dat burgers en bedrijven in een jaar verdienen). Met die hypotheekschuldenberg is Nederland koploper in de westerse wereld.

Huizenprijs
Het schaarse huizenaanbod en de mogelijkheid meer te lenen, joeg de huizenprijzen op naar ongekende hoogte. In het topjaar 1999 stegen ze met bijna 20 procent. Volgens de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) was de prijsstijging van huizen tussen 1991 en 2002 in Nederland het grootste van alle OESO-landen. Gecorrigeerd voor inflatie: 6,7 procent. Zelfs Groot-Brittannië, berucht vanwege de oververhitte huizenmarkt, kwam niet verder dan een reële stijging van 2,8 procent.

Aldus is een koopwoning, mede dankzij de aftrek, steeds verder buiten bereik geraakt van gezinnen met een krapper budget, zoals starters en alleenverdieners. Maar ook voor doorstromers is het huidige prijspeil maar moeizaam betaalbaar. Het is niet overdreven te stellen dat de aftrek medeschuldig is aan de overspannen huizenmarkt van dit moment.

Kosten
Een heel andere reden om de aftrek af te schaffen zijn de kosten. Met het oplopen van de hypotheekschuld van huishoudens, zijn ook de lasten gestegen. In 2003 trokken huiseigenaren maar liefst 15 miljard euro af van hun belastbare inkomen.

Bij een gemiddeld belastingtarief van zo’n 40 procent, loopt de schatkist dus 6 miljard euro aan inkomsten mis. Dat geld moet elders vandaan worden gehaald. Als de rente gaat stijgen, zal dit bedrag verder toenemen.

Uitgaande van het feit dat 20 procent van de hypotheken een variabele rente heeft, kost een rentestijging van 2 procentpunt financiënminister Gerrit Zalm (VVD) al gauw 640 miljoen euro. In vier jaar tijd zal dat oplopen tot 1,6 miljard euro extra, omdat op die termijn van de helft van de hypotheken de rentevaste periode verstrijkt.
 
Nu is het niet zo dat het afschaffen van de aftrek het kabinet opeens 6 miljard euro oplevert. Om een stelselwijziging goed – dat wil zeggen, zonder te veel negatieve inkomenseffecten – te laten verlopen, moeten immers compenserende maatregelen worden getroffen. En ook die kosten geld. Maar het is zeker niet verstandig de rekening van 6 miljard euro zonder voorzorgsmaatregelen te laten oplopen.

Vaart
Een laatste argument voor afschaffing is: beul, maak het kort. Het gaat er toch van komen dat de aftrek sneuvelt, dus kunnen we er maar beter vaart achter zetten. Dat geeft de ruimte en tijd om een manier te bedenken om zonder brokken van de aftrek af te komen.

Geleidelijk en – grosso modo – inkomensneutraal. Het af en aan opduiken van het onderwerp wekt onrust onder huizenbezitters en potentiële kopers en ondermijnt hun vertrouwen in de waardevastheid van onroerend goed. Zeker in een fragiele huizenmarkt, is dat buitengewoon kwalijk.

Het stelsel nu
De eerste stappen om de hypotheekrenteaftrek te beperken, zijn inmiddels gezet. De termijn waarover fiscaal aantrekkelijk mag worden geleend, is in 2001 beperkt tot dertig jaar; de rente op tweede en volgende woningen is niet meer aftrekbaar.

Dit jaar werd de zogenoemde bijleenregeling van kracht, die huizenbezitters dwingt om bij een verhuizing de winst van hun oude huis – de verkoopprijs min de restschuld – te investeren in het nieuwe huis. Doen ze dat niet, dan kunnen ze het ontbrekende bedrag wel bijlenen, maar de rente erover niet aftrekken. Nu moet het echte werk beginnen.

Ter opfrissing: hoe werkt het huidige stelsel ook alweer? Wie een hypotheek heeft, mag de rente bij de jaarlijkse belastingaangifte van zijn belastbaar inkomen aftrekken. Zo hoeft hij minder belasting te betalen.

Kosten voor het eigen huis vallen in Box I, maar zijn daar eigenlijk wezensvreemd. Box I is immers bedoeld voor inkomen uit werk of uitkeringen, zoals pensioen. Box III is het hokje voor inkomsten uit vermogen, bijvoorbeeld beleggingen. Het eigen huis is eigenlijk een vorm van vermogen, maar bij de grote belastingherziening van 2001 durfde het kabinet Kok II niet te sleutelen aan de fiscale begunstiging van de eigen woning. Dus werd Box I het loket voor inkomen uit ‘werk en woning’.

Box I kent een progressief belastingtarief, oplopend van 33 tot 52 procent. Welk bedrag een huiseigenaar uiteindelijk mag aftrekken, hangt, behalve van de rente, af van twee factoren: de waarde van het huis en de hoogte van de hypotheekschuld.
Maatstaf voor de waarde van het huis is de taxatie voor de gemeentelijke onroerendzaakbelasting, de zogeheten WOZ-waarde.
Ligt die boven de 75.000 euro, dan rekent de fiscus aan de WOZ-waarde een fictief rendement van 0,85 procent toe, het eigenwoningforfait. Tegenover dat theoretische inkomen staan de feitelijke rentelasten van de hypotheekschuld. Zijn die lasten hoger dan het eigenwoningforfait, dan mag het saldo worden afgetrokken van het inkomen in Box I.

Honderd-en-één manieren
Abrupte versobering van dit systeem raakt huizenbezitters in de portemonnee en heeft, zeker in het huidige, zwakke economische klimaat, ongewenste inkomenseffecten. Maar beperking van de hypotheekrenteaftrek kan uitstekend worden gecombineerd met verlaging van de belastingtarieven, zodat er nauwelijks inkomensverlies optreedt.

Toch zal elke stelselwijziging voor verschillende inkomensgroepen anders uitpakken. Grofweg loopt de carrière van huizenbezitters parallel met de inkomensladder. Starters op de woningmarkt verdienen relatief weinig, hebben veel schuld en weinig eigen middelen. Voor huizenbezitters die hun pensioen naderen, geldt het omgekeerde: zij zitten aan hun salaristop, hebben een lagere hypotheekschuld en redelijk wat vermogen. Een derde groep zit daartussenin.
 
Bij de discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek is de financiële situatie van bovengenoemde groepen relevant, omdat de hoogte van de hypotheekschuld en het eigen vermogen een grote rol spelen bij de vormgeving van de hypotheekrenteaftrek.

Het beperken of afschaffen van de hypotheekrenteaftrek kan op honderd-en-één manieren gebeuren. Zo is denkbaar dat iedere burger bij zijn geboorte een ‘rugzakje’ met renteaftrek cadeau krijgt. Dat bedrag kan hij gebruiken om de kosten van een eventueel koophuis te drukken. Een leuk idee, maar erg rigoureus.

Huizenbezitters met een relatief hoog inkomen zouden er in één klap zwaar in aftrek op achteruitgaan. Zo’n abrupte inkomensverschuiving is schadelijk voor de huizenmarkt en de economie. Hetzelfde bezwaar geldt voor een plotselinge beperking van de renteaftrek tot het inkomen van de eerste belastingschijf.

Basismogelijkheden
Wie de aftrek wil aanpakken zonder al te grote inkomenseffecten te creëren en tegelijk recht wil doen aan het huidige belastingstelsel, komt uit op zes basismogelijkheden.

Drie van de zes opties vallen in Box I: het instellen van een plafond voor de schuld, het geleidelijk afbouwen van het bedrag waarover de rente aftrekbaar is, en het reduceren van het aftrekbare rentesaldo.

• In de plafondvariant kent het hypotheekbedrag waarover de rente aftrekbaar is een maximum. Stel: een gezin heeft een huis van 350.000 euro en betaalt 5 procent rente. In het huidige systeem is het aftrekbare saldo per jaar 15.163 euro: het eigenwoningforfait (0,85 procent over een WOZ-waarde van, zeg, 275.000 euro) verminderd met het rentebedrag (5 procent van 350.000 euro). In het nieuwe systeem geldt, bijvoorbeeld, een plafond van 300.000 euro. Dan is de rente over de laatste 50.000 euro van de schuld niet meer aftrekbaar. Dat scheelt 2.166 euro.

VOORDEEL Mensen met goedkope woningen worden ontzien.
NADEEL Naast eigenaren van dure huizen met hoge inkomens worden ook middeninkomens getroffen. Huizenprijzen verschillen per regio. Waar huizen duur zijn, moeten woningbezittters noodgedwongen meer lenen.

• De aflossingsvariant beperkt het aftrekbare schuldbedrag door uit te gaan van een fictief aflossingsschema. Opnieuw een hypotheek van 350.000 euro. Als die over 30 jaar in gelijke delen wordt afgelost, komt na 5 jaar al 58.333 euro van de schuld niet meer voor aftrek in aanmerking. Uitgaande van 15.163 euro aan aftrekbare kosten (zie boven) scheelt dat eenzesde van de aftrek, oftewel 2.527 euro.Afhankelijk van het soort hypotheek verschillen de gevolgen. Lost de huizeneigenaar de schuld volgens schema af, dan loopt hij geen renteaftrek mis. Maar wie een spaar- of beleggingshypotheek heeft, lost nu pas aan het eind van de rit af. Mensen met een aflossingsvrije hypotheek zijn per definitie in het nadeel. Voor die groepen zijn de rentekosten dus wel in steeds geringere mate aftrekbaar.

VOORDEEL Ontmoedigt overmatig lenen en stimuleert aflossen.
NADEEL Huizenbezitters met een spaar-, beleggings- of aflossingsvrije hypotheek worden extra getroffen. Hierbij gaat het om zo’n 2,5 miljoen belastingplichtigen.

• De rentevariant richt zich niet op de hypotheekschuld, maar op de rentekosten en het eigenwoningforfait. Kern is een geleidelijke afbouw van de aftrekbare kosten, met als doel volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Het saldo van het eigenwoningforfait en de rentekosten kan bijvoorbeeld jaarlijks met 2 procent worden beperkt. Na een jaar is dus nog 98 procent van het saldo aftrekbaar, het jaar daarop 96 procent enzovoort. Na vijftig jaar is de renteaftrek dan verdwenen. In deze variant kan ook een geleidelijke afschaffing van het eigenwoningforfait worden ingebouwd.

VOORDEEL Inkomenseffecten zijn beperkt.
NADEEL Aanpassing van het systeem duurt lang.

Opties in Box III
Naast de drie varianten in Box I zijn er twee basisvarianten waarbij het huis als vermogen in Box III wordt ondergebracht. Box III kent een fictief rendement van 4 procent op vermogen, waarover 30 procent belasting wordt geheven. Dit levert een effectieve vermogensbelasting van 1,2 procent op.

• In de vermogensvariant krijgt de WOZ-waarde van het huis de status van vermogen, waarvoor het belastingtarief van 1,2 procent geldt. Het ligt voor de hand om een vrijstelling voor het huis in te bouwen van bijvoorbeeld 200.000 euro, waarover geen heffing is verschuldigd. Anders zouden huiseigenaren die hun hypotheekschuld hebben afbetaald ongemeen hard worden getroffen. Volgens de logica van Box III mag ook de hypotheekschuld in mindering worden gebracht op de waarde van het huis. Stel: de WOZ-waarde is 350.000 euro en de hypotheekschuld 400.000 euro, dan valt 200.000 euro onder de vrijstelling en kan de resterende 150.000 euro worden weggestreept tegen de hypotheekschuld. Blijft over een restschuld van 250.000 euro die in Box III geen belastingaftrek oplevert.

VOORDEEL Het belastingstelsel wordt logischer: het huis is vermogen waarop de hypotheekschuld in mindering komt.
NADEEL Veel huizenbezitters gaan erop achteruit, omdat de restschuld geen renteaftrek oplevert.

• De fictieve variant herstelt het probleem met de restschuld. Het idee is om naast de heffing op vermogen – de genoemde 1,2 procent – ook fictieve kosten in te voeren. Door te rekenen met een fictieve rente van 4 procent en die voor 30 procent aftrekbaar te maken, wordt 1,2 procent van de schuld aftrekbaar. Neem de genoemde restschuld van 250.000 euro. Daarvan zou dan 1,2 procent, ofwel 3.000 euro, van de belasting kunnen worden afgetrokken.

VOORDEEL Repareert het nadeel van de vermogensvariant.
NADEEL Overheveling van de eigen woning naar Box III betekent nog steeds een forse versobering, zodat abrupte invoering nadelige inkomenseffecten heeft.

• Laatste variant. Mogelijk is ten slotte ook om te erkennen dat het eigen huis geen ‘vrij’ vermogen is, maar een noodzakelijk gebruiksgoed.
  Fiscaal gezien zou het huis in de NOODZAKELIJKE variant deels in Box I en deels in Box III vallen. De gedachte is dan om de waarde van het huis in Box I te laten en daar te verrekenen met het eigenwoningforfait. De schuld valt in eerste instantie in Box III en kan daar worden weggestreept tegen eventueel vermogen. Een onbenutte restschuld kan vervolgens weer in Box I worden gezet. Dus, stel de hypotheekschuld is 350.000 euro en het vermogen in Box III is 50.000 euro. Van de eigenwoningschuld blijft dan 3 ton over die voor renteaftrek in Box I in aanmerking komt. Bij een huis met een WOZ-waarde van 275.000 euro en een rente van 5 procent levert dat een aftrekbaar bedrag van 12.663 euro op (eigenwoningforfait minus aftrekbare rentekosten).

VOORDEEL De variant doet recht aan wat het eigen huis is: vermogen, maar ook een noodzakelijk gebruiksgoed.
NADEEL De behandeling gespreid over Box I en Box III levert een gecompliceerde regeling op.

Beste optie
Gezien de gevaren die de aanpak van de hypotheekrenteaftrek met zich brengt – een negatieve invloed op de huizenmarkt en op de inkomens – is een abrupte systeemwijziging onverantwoord. Maar niets doen is al even onwenselijk. Daarvoor zijn de nadelen van het huidige systeem van hypotheekrenteaftrek te groot. Het bevordert veel lenen, drijft de huizenprijzen op en brengt het eigen huis voor starters en middeninkomens niet dichterbij. Bovendien kost het de overheid steeds meer geld.

Meest voor de hand ligt de invoering van de ‘rentevariant’, waarbij het percentage van de aftrekbare rentekosten met zo’n 2 procentpunt per jaar terugloopt. Om het negatieve inkomenseffect te compenseren, moeten tegelijkertijd de belastingtarieven worden verlaagd.

Na twintig jaar, als het aftrekbare be- drag met zo’n 40 procent is teruggebracht, kan eventueel voor een meer radicale oplossing worden gekozen – bijvoorbeeld overheveling van het huis naar box III. Tegen die tijd zal de overgangspijn beperkt zijn.

Door Jeroen de Boer en Brenda van Osch

Dit artikel verscheen eerder in Elsevier, 18 september 2004